Une entreprise qui fonctionne bien accumule parfois de la trésorerie. Une fois les charges, les impôts et les besoins de fonctionnement couverts, une question se pose : faut-il laisser cet argent sur le compte de la société, le sortir en dividendes, ou l’utiliser pour construire un projet immobilier ?
L’objectif n’est pas de mélanger l’argent de l’entreprise et le patrimoine personnel du dirigeant. Il s’agit de faire travailler une trésorerie réellement disponible, tout en préparant une stratégie patrimoniale cohérente.
1. Pourquoi sortir l’argent de la société peut coûter cher
Prenons l’exemple d’une SAS qui dispose de 100 000 € de trésorerie excédentaire.
Si le dirigeant souhaite utiliser cette somme personnellement pour acheter un appartement, il doit généralement la percevoir sous forme de dividendes. Cette sortie déclenche une fiscalité : avec une flat tax de 30 %, il ne lui reste plus que 70 000 € pour investir.
Autrement dit, avant même d’avoir trouvé un bien, 30 000 € de capacité d’investissement ont disparu. C’est ce que l’on appelle le frottement fiscal.
2. Le rôle de la holding : préserver le capital pour investir
Une holding est une société qui détient les titres de la société d’exploitation. Elle peut recevoir des dividendes de cette dernière et, sous certaines conditions, profiter du régime mère-fille.
Dans ce régime, seule une petite partie des dividendes reçus reste taxable. Avec un exemple de 100 000 € remontés vers une holding, le coût fiscal peut être de l’ordre de 1 250 €, contre 30 000 € dans le cas d’une sortie directe en dividendes.
La holding conserve donc environ 98 750 € pour investir. Le dirigeant ne récupère pas directement cet argent à titre personnel, mais il conserve davantage de capacité financière dans sa sphère professionnelle.
3. Peut-on faire du LMNP avec une holding ?
Non, pas au sens strict. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est réservé aux personnes physiques et à certaines structures imposées à l’impôt sur le revenu.
Une holding ou une société immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés peut toutefois louer un bien meublé. Elle ne sera pas LMNP, mais elle pourra amortir une partie de l’immeuble et le mobilier. Cet amortissement réduit le résultat imposable et peut limiter fortement la fiscalité sur les loyers pendant plusieurs années.
4. Première solution : acheter l’appartement avec une société
La holding peut créer ou financer une société dédiée à l’immobilier, par exemple une SCI à l’impôt sur les sociétés ou une SAS immobilière.
Cette société achète le bien, encaisse les loyers, paie les charges et rembourse le crédit. Le bien reste dans le patrimoine professionnel. Cette solution convient à un dirigeant qui souhaite avant tout capitaliser dans sa société, diversifier ses actifs et faire travailler une trésorerie disponible.
Dans cette configuration, l’appartement appartient à la société. Il ne devient pas automatiquement la propriété personnelle du dirigeant.
5. Deuxième solution : séparer l’usufruit et la nue-propriété
Le démembrement de propriété permet de répartir les droits sur un même appartement.
L’usufruit donne le droit de percevoir les loyers pendant une durée définie. La nue-propriété donne le droit de devenir pleinement propriétaire du bien lorsque l’usufruit prend fin.
Le principe peut être le suivant :
- La holding achète l’usufruit temporaire du bien, par exemple pendant quinze ans.
- Le dirigeant achète personnellement la nue-propriété.
- Pendant quinze ans, la holding perçoit les loyers.
- À la fin de cette période, l’usufruit s’éteint automatiquement.
- Le dirigeant, déjà nu-propriétaire, devient pleinement propriétaire du logement.
Cette solution peut permettre de rapprocher progressivement un actif immobilier du patrimoine personnel du dirigeant, à condition que les valeurs retenues soient cohérentes, que les financements soient bien séparés et que le montage soit encadré juridiquement.
6. Exemple concret : un bien à 300 000 €
Imaginons un appartement acheté 300 000 €, loué 950 € par mois.
Les charges mensuelles sont estimées à 87 €. Le loyer net avant crédit est donc de 863 € par mois, soit 10 356 € par an.
Le rendement brut ressort à environ 3,80 %. Après déduction des charges, le rendement net avant crédit est proche de 3,45 %.
Si l’achat est financé par un crédit sur vingt ans au taux indicatif de 3,10 %, la mensualité totale, assurance comprise, est estimée à environ 1 769 €.
Avec un loyer de 950 € et des charges de 87 €, l’effort mensuel à prévoir est d’environ 906 €. Cela rappelle qu’un investissement immobilier ne se juge pas uniquement sur le rendement annoncé : il faut regarder l’effort d’épargne, la durée de détention, les travaux, la fiscalité et les risques locatifs.
7. Ce que l’amortissement peut changer pour une société
Dans le schéma d’achat via une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le bien peut être amorti sur une longue période.
Dans l’exemple étudié, l’amortissement annuel est de l’ordre de 10 000 €. Les revenus locatifs nets sont de 10 356 € par an. Le bénéfice taxable peut donc être ramené à environ 356 €.
Avec un impôt sur les sociétés de 25 %, l’impôt annuel estimé est alors de seulement 89 €. L’amortissement ne fait pas disparaître les charges ou le crédit, mais il peut fortement réduire la fiscalité sur les loyers.
8. Exemple de démembrement sur quinze ans
Pour un bien de 300 000 €, une clé de répartition peut être la suivante :
- La holding achète l’usufruit temporaire sur quinze ans pour 120 000 €, soit 40 % de la valeur du bien.
- Le dirigeant achète la nue-propriété pour 180 000 €, soit 60 % de la valeur.
Pendant quinze ans, la holding perçoit les loyers grâce à l’usufruit. Le dirigeant ne perçoit aucun loyer, car il détient uniquement la nue-propriété.
À la fin de la période, le dirigeant devient plein propriétaire du bien sans avoir à l’acquérir une seconde fois. S’il a financé sa nue-propriété par un crédit personnel de 180 000 € sur vingt ans, l’effort mensuel estimé dans le cas étudié est d’environ 1 061 €, assurance comprise.
9. Une règle essentielle : chacun finance ce qui lui appartient
La société ne peut pas financer la nue-propriété acquise personnellement par le dirigeant.
La holding finance l’usufruit qu’elle achète. Le dirigeant finance sa nue-propriété avec son épargne personnelle, un emprunt bancaire personnel ou, lorsqu’il existe réellement, le remboursement de son compte courant d’associé.
Si la société payait directement la part personnelle du dirigeant, l’opération pourrait être requalifiée en avantage en nature ou en distribution déguisée, avec des conséquences fiscales importantes.
10. Les points à vérifier avant de se lancer
Avant toute opération, plusieurs points doivent être validés :
- La trésorerie utilisée doit être réellement excédentaire et ne pas fragiliser l’activité de l’entreprise.
- Le montage doit être adapté aux objectifs du dirigeant : revenus, capitalisation, transmission ou constitution de patrimoine personnel.
- L’immobilier comporte des risques : vacance locative, travaux, baisse de valeur, difficultés de revente et hausse des charges.
- Les règles fiscales et juridiques doivent être respectées dès le départ.
- Un expert-comptable, un notaire et un conseil en gestion de patrimoine doivent valider l’opération avant toute signature.
11. À retenir
Utiliser la trésorerie d’une société pour investir dans l’immobilier ne consiste pas à sortir gratuitement de l’argent de son entreprise.
C’est une stratégie qui peut permettre de préserver davantage de capital, de diversifier le patrimoine professionnel et, dans certains cas, de préparer progressivement un patrimoine personnel grâce au démembrement.
La bonne solution dépend de chaque situation : niveau de trésorerie, besoins de l’entreprise, capacité d’emprunt, fiscalité personnelle, horizon de détention et projets familiaux.
Providians accompagne les dirigeants dans la mise en cohérence de leur patrimoine professionnel et de leur patrimoine personnel.
Laurent CHIKLY
06 60 60 36 81
laurent@providians.fr
Les chiffres présentés sont issus d’un cas pédagogique : bien à 300 000 €, loyer de 950 € par mois et crédit sur vingt ans. Ils sont donnés à titre illustratif et ne constituent pas un conseil personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques. Une validation par un expert-comptable, un notaire et un conseil en gestion de patrimoine est indispensable avant toute décision.
