Les trois attributs de la propriété
Le droit de propriété se compose de trois attributs : l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit d’en percevoir les revenus) et l’abusus (droit d’en disposer, de le vendre ou de le donner). Dans un démembrement de propriété, l’usufruitier détient l’usus et le fructus, et le nu-propriétaire détient l’abusus. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre les mains de la même personne reconstitue la pleine propriété. Cette séparation peut être temporaire ou viagère. Dans un démembrement viager, l’usufruit s’éteint naturellement au décès de l’usufruitier et rejoint la nue-propriété sans aucune fiscalité.
Applications du démembrement
- Transmission aux enfants : donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants en conservant l’usufruit permet de réduire les droits de donation, car seule la valeur de la nue-propriété est taxable (environ 40 à 60 % de la valeur en pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier). Au décès des parents, les enfants deviennent plein propriétaires sans fiscalité supplémentaire.
- Investissement en nue-propriété : acquérir uniquement la nue-propriété d’un bien avec une décote de 35 à 42 % permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. L’usufruitier, généralement un bailleur social, gère le bien pendant 15 à 20 ans.
- Protection du conjoint survivant : attribuer l’usufruit du patrimoine au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants permet de protéger le conjoint (qui peut occuper le logement ou percevoir les loyers) tout en réservant la propriété finale aux enfants.
Calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par un barème fiscal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit est faible et, corrélativement, plus la nue-propriété a de la valeur. À 50 ans, l’usufruit vaut 50 % et la nue-propriété 50 %. À 70 ans, l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. À 90 ans, l’usufruit ne vaut plus que 10 %. Ce barème est essentiel pour chiffrer l’économie fiscale réalisée dans une stratégie de donation avec réserve d’usufruit.
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Le quasi-usufruit : un mécanisme méconnu
Le quasi-usufruit est une forme particulière de démembrement qui s’applique aux biens consomptibles, notamment les liquidités déposées sur un compte bancaire ou un contrat d’assurance vie. Lorsque vous donnez la nue-propriété d’une somme d’argent, l’usufruitier peut utiliser librement cette somme à charge pour lui de restituer l’équivalent au nu-propriétaire au terme du démembrement. Ce mécanisme est particulièrement utile dans une stratégie de donation de liquidités avec réserve de quasi-usufruit : le donateur conserve la libre disposition des fonds donnés, ce qui lui permet de garder le contrôle de son patrimoine tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants dans des conditions fiscales avantageuses.
Le démembrement appliqué aux donations
La donation avec réserve d’usufruit est une stratégie de transmission particulièrement efficace. Elle permet de transmettre la nue-propriété d’un bien à ses enfants en ne payant des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à la valeur en pleine propriété selon un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un donateur de 60 ans, la nue-propriété ne vaut que 50 % de la pleine propriété, ce qui réduit de moitié l’assiette taxable de la donation. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint naturellement et les enfants deviennent plein propriétaires sans aucune fiscalité supplémentaire.
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