Loi Jeanbrun : comment investir dans le neuf tout en réduisant sa fiscalité ?

La loi Jeanbrun, également appelée statut du bailleur privé, introduit un mécanisme d’amortissement fiscal destiné à encourager l’investissement locatif.

Son intérêt repose sur un principe simple : une partie de la valeur du logement peut être déduite chaque année des revenus imposables, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.

Cette stratégie peut permettre de :

• constituer un patrimoine immobilier ;
• percevoir des revenus locatifs ;
• réduire l’impôt sur le revenu ;
• limiter les prélèvements sociaux lorsque les revenus locatifs imposables sont effacés ;
• préparer un patrimoine à long terme.

Le dispositif ne doit toutefois pas être présenté comme une réduction d’impôt automatique. Son intérêt dépend de la situation fiscale et patrimoniale de chaque investisseur.

Une base amortissable fixée à 80 % de la valeur du bien

La loi prévoit que la valeur du terrain n’est pas amortissable. Dans le cadre du dispositif, le foncier est évalué forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition.

La base amortissable correspond donc à 80 % de la valeur du logement. Cette règle est prévue par l’article 31 du Code général des impôts, modifié par l’article 47 de la loi de finances pour 2026.

Cette règle ne signifie pas que l’investisseur récupère 80 % du prix du logement. Elle signifie que 80 % du prix peut servir de base au calcul de l’amortissement annuel.

Les trois catégories de location

Le dispositif distingue trois niveaux de location :

• la location intermédiaire ;
• la location sociale ;
• la location très sociale.

La location intermédiaire concerne des ménages dont les revenus sont supérieurs aux plafonds du logement social, mais qui peuvent rencontrer des difficultés à se loger dans le parc privé.

La location sociale vise des ménages aux ressources plus modestes. Le bailleur accepte un loyer encadré en contrepartie d’un avantage fiscal plus important.

La location très sociale s’adresse aux ménages disposant des revenus les plus faibles. Le niveau de loyer est davantage encadré et le taux d’amortissement peut être plus élevé.

Les plafonds de loyers et de ressources dépendent de la catégorie de location et des règles applicables au moment de l’investissement. Ils doivent donc être vérifiés avant toute acquisition.

Exemple d’un logement neuf acheté 280 000 €

Prenons l’exemple d’un appartement neuf acheté 280 000 €.

La base amortissable est calculée ainsi :

280 000 € × 80 % = 224 000 €

Dans l’hypothèse d’une location intermédiaire, nous retenons un taux d’amortissement de 3,5 %.

L’amortissement annuel théorique est donc :

224 000 € × 3,5 % = 7 840 € par an

Ce montant reste inférieur au plafond annuel de 8 000 € retenu dans notre exemple.

L’amortissement théorique disponible est donc de 7 840 € par an.

Un investisseur disposant déjà de 6 000 € de revenus locatifs

Pour mesurer correctement l’impact fiscal, supposons que l’investisseur dispose déjà de 6 000 € de revenus locatifs nets imposables par an.

L’amortissement théorique du nouveau bien est de 7 840 €, mais les revenus locatifs existants ne s’élèvent qu’à 6 000 €.

Dans cette hypothèse, l’amortissement peut effacer 6 000 € de revenus locatifs imposables.

La différence entre l’amortissement disponible et les revenus locatifs est de :

7 840 € – 6 000 € = 1 840 €

Cette différence ne doit pas être présentée comme une économie fiscale immédiate supplémentaire sur les revenus locatifs. Le calcul de l’économie annuelle doit être limité aux 6 000 € de revenus effectivement neutralisés dans notre hypothèse.

L’effacement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux

Lorsque les revenus locatifs nets sont effacés par les charges et l’amortissement, l’investisseur peut éviter l’impôt sur le revenu correspondant.

L’effacement du revenu foncier peut également réduire les prélèvements sociaux dus sur ce revenu.

Pour les revenus issus de la location nue, le taux de prélèvements sociaux retenu dans cet exemple est de 17,2 %. Il s’applique au revenu foncier net effectivement soumis aux prélèvements sociaux.

Le calcul doit donc être effectué sur les 6 000 € de revenus locatifs effacés, et non sur les 7 840 € d’amortissement théorique.

Impact avec une TMI de 30 %

Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu est estimée ainsi :

6 000 € × 30 % = 1 800 € par an

L’économie de prélèvements sociaux est :

6 000 € × 17,2 % = 1 032 € par an

L’économie totale théorique est donc :

1 800 € + 1 032 € = 2 832 € par an

Sur quinze ans :

2 832 € × 15 = 42 480 €

Avec une TMI de 30 %, l’économie théorique totale est donc de 42 480 € sur quinze ans, sous réserve que les revenus locatifs restent imposables et que les conditions du dispositif soient maintenues.

Impact avec une TMI de 41 %

Avec une tranche marginale d’imposition de 41 %, l’économie d’impôt sur le revenu est :

6 000 € × 41 % = 2 460 € par an

L’économie de prélèvements sociaux reste :

6 000 € × 17,2 % = 1 032 € par an

L’économie totale théorique est donc :

2 460 € + 1 032 € = 3 492 € par an

Sur quinze ans :

3 492 € × 15 = 52 380 €

Avec une TMI de 41 %, l’économie théorique totale est donc de 52 380 € sur quinze ans.

Impact avec une TMI de 45 %

Avec une tranche marginale d’imposition de 45 %, l’économie d’impôt sur le revenu est :

6 000 € × 45 % = 2 700 € par an

L’économie de prélèvements sociaux reste :

6 000 € × 17,2 % = 1 032 € par an

L’économie totale théorique est donc :

2 700 € + 1 032 € = 3 732 € par an

Sur quinze ans :

3 732 € × 15 = 55 980 €

Avec une TMI de 45 %, l’économie théorique totale est donc de 55 980 € sur quinze ans.

Synthèse des économies théoriques

Sur la base de 6 000 € de revenus locatifs nets imposables effacés chaque année :

• avec une TMI de 30 %, l’économie est estimée à 2 832 € par an, soit 42 480 € sur quinze ans ;
• avec une TMI de 41 %, l’économie est estimée à 3 492 € par an, soit 52 380 € sur quinze ans ;
• avec une TMI de 45 %, l’économie est estimée à 3 732 € par an, soit 55 980 € sur quinze ans.

Ces montants comprennent :

• l’économie d’impôt sur le revenu ;
• l’économie de prélèvements sociaux liée à l’effacement des revenus locatifs imposables.

Ils ne constituent pas une économie garantie. Ils supposent que les 6 000 € correspondent à un revenu foncier net imposable et que la déduction est effectivement utilisable.

Une durée de détention de quinze ans

La loi prévoit un engagement locatif minimum de neuf ans, sous réserve du respect des autres conditions applicables.

Une détention de quinze ans peut toutefois s’inscrire dans une stratégie patrimoniale plus longue :

• remboursement progressif du financement ;
• conservation d’un actif immobilier ;
• constitution d’un patrimoine transmissible ;
• perception de revenus locatifs ;
• réduction de la fiscalité pendant la période d’investissement.

La durée de quinze ans retenue dans cet exemple sert uniquement à illustrer l’effet cumulé de l’effacement des revenus locatifs.

Un investissement destiné à la location nue

Le dispositif repose sur une location nue destinée à la résidence principale du locataire.

L’investisseur doit respecter :

• la durée minimale de location ;
• les plafonds de loyers ;
• les plafonds de ressources des locataires ;
• les conditions liées au logement ;
• les règles applicables à la catégorie de location choisie.

Le bien ne peut pas être utilisé librement comme résidence secondaire ou comme logement meublé touristique tout en conservant automatiquement le bénéfice du dispositif.

À quels investisseurs la loi Jeanbrun peut-elle convenir ?

La loi Jeanbrun peut intéresser un investisseur qui :

• souhaite acquérir un logement neuf ;
• dispose déjà de revenus locatifs imposables ;
• se situe dans une TMI de 30 %, 41 % ou 45 % ;
• accepte un engagement locatif de longue durée ;
• souhaite constituer un patrimoine immobilier ;
• dispose d’une capacité d’épargne suffisante ;
• peut respecter les plafonds de loyers et de ressources.

Elle peut notamment répondre aux objectifs de cadres, dirigeants, professions libérales et contribuables disposant de revenus réguliers ou élevés.

Les points de vigilance

L’amortissement fiscal ne doit pas être confondu avec une réduction d’impôt automatique.

Avant toute décision, il faut étudier :

• les revenus locatifs nets réellement imposables ;
• les charges déductibles ;
• la capacité d’emprunt ;
• l’effort mensuel à prévoir ;
• les plafonds de loyers ;
• les conditions de ressources des locataires ;
• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété ;
• les travaux éventuels ;
• le risque de vacance locative ;
• les conditions de revente ;
• la fiscalité applicable à la sortie.

Il faut également vérifier que les revenus locatifs retenus dans la simulation sont bien des revenus nets imposables, et non des loyers bruts avant charges.

Les textes de référence

Le dispositif doit notamment être étudié au regard des textes suivants :

• Article 31 du Code général des impôts, relatif aux charges déductibles et aux règles d’amortissement ;
• Article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui modifie notamment l’article 31 du CGI et fixe la règle relative à la valeur du foncier non amortissable ;
• Article 156 du Code général des impôts, relatif à l’imputation de certains déficits sur le revenu global ;
• Article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale, relatif aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, notamment les revenus fonciers ;
• Article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, relatif aux taux des contributions sociales.

L’accompagnement Providians

Chez Providians, nous étudions le projet dans son ensemble :

• situation fiscale ;
• revenus locatifs existants ;
• capacité de financement ;
• niveau de TMI ;
• objectif patrimonial ;
• choix du logement ;
• stratégie de détention ;
• durée d’investissement.

L’objectif est de déterminer si le projet est cohérent avec la situation de l’investisseur, et de ne pas fonder la décision uniquement sur la perspective d’une économie fiscale.

Pour étudier votre situation :

Laurent CHIKLY
06 60 60 36 81
laurent@providians.fr

À retenir

Pour un logement neuf acheté 280 000 €, la base amortissable représente 224 000 €, soit 80 % du prix.

Avec un taux de 3,5 %, l’amortissement théorique s’élève à 7 840 € par an.

Si l’investisseur dispose de 6 000 € de revenus locatifs nets imposables par an, le calcul de l’économie doit être limité à ces 6 000 € effectivement effacés.

L’économie théorique annuelle, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris, est alors estimée à :

• 2 832 € avec une TMI de 30 % ;
• 3 492 € avec une TMI de 41 % ;
• 3 732 € avec une TMI de 45 %.

Sur quinze ans, cela représente respectivement :

• 42 480 € avec une TMI de 30 % ;
• 52 380 € avec une TMI de 41 % ;
• 55 980 € avec une TMI de 45 %.

Ces montants sont indicatifs et doivent être confirmés au moyen d’une étude personnalisée.

Les informations présentées dans cet article sont fournies à titre pédagogique. Elles ne constituent ni une recommandation d’investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Les économies estimées ne sont pas garanties. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital, de vacance locative, de baisse de valeur et de liquidité. Les conditions du dispositif doivent être vérifiées au moment de l’investissement avec les professionnels compétents.