Pourquoi créer une SCI ?
La SCI répond à plusieurs objectifs patrimoniaux. Elle permet d’abord de sortir du régime de l’indivision, qui est source de blocages potentiels : en indivision, toute décision importante nécessite l’unanimité, ce qui peut paralyser la gestion si les indivisaires sont en désaccord. En SCI, les règles de décision sont définies par les statuts, généralement à la majorité. La SCI facilite la transmission : donner des parts de SCI est plus simple et plus souple que donner un bien immobilier en direct, et la valeur des parts peut être décotée pour défaut de liquidité, réduisant ainsi les droits de donation. Enfin, la SCI permet d’organiser la gouvernance du patrimoine immobilier en désignant un gérant, en prévoyant des clauses d’agrément pour contrôler l’entrée de nouveaux associés, et en répartissant les droits de vote indépendamment des droits financiers.
SCI à l’IR ou à l’IS ?
- SCI à l’IR (transparence fiscale) : le résultat (bénéfice ou déficit) est imposé directement au niveau de chaque associé, proportionnellement à ses droits. Idéal pour l’investissement locatif nu avec des revenus fonciers, et pour les stratégies de déficit foncier.
- SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) : la SCI est imposée comme une société, avec la possibilité d’amortir comptablement les biens, ce qui réduit le résultat imposable. Les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15 % puis 25 %, ce qui peut être plus avantageux si le taux marginal des associés est élevé. En revanche, les plus-values de cession sont imposées au régime des plus-values professionnelles, moins favorable.
Étapes de création d’une SCI
La création d’une SCI se déroule en plusieurs étapes. La rédaction des statuts est l’étape fondamentale : ils définissent l’objet social, le capital, la répartition des parts, les règles de décision, et les clauses spécifiques (agrément, préemption, inaliénabilité). L’immatriculation au registre du commerce est nécessaire pour que la SCI acquière la personnalité morale. Providians vous assiste dans la rédaction des statuts et coordonne l’intervention de votre notaire pour l’immatriculation. Nous vous conseillons également sur l’option fiscale la plus pertinente en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Créez votre SCI. Providians structure votre société civile immobilière sur mesure.
SCI et transmission familiale
La SCI est un outil remarquable pour la transmission progressive du patrimoine immobilier. Les parents peuvent créer une SCI, y apporter leurs biens immobiliers, puis donner progressivement des parts de SCI à leurs enfants tous les 15 ans en utilisant les abattements sur les droits de donation. La valeur des parts de SCI peut faire l’objet d’une décote de 10 à 15 % pour défaut de liquidité, ce qui réduit l’assiette taxable. Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses de gouvernance qui permettent aux parents de conserver le contrôle de la gestion même après avoir donné la majorité des parts. Providians vous aide à structurer votre SCI pour qu’elle serve vos objectifs de transmission.
SCI familiale : mode d’emploi
La SCI familiale est la forme la plus répandue de société civile immobilière. Elle permet aux parents et aux enfants de détenir ensemble un patrimoine immobilier dans un cadre juridique clair, avec des règles de gouvernance définies par les statuts. Les parents peuvent conserver le rôle de gérant et détenir la majorité des droits de vote même après avoir donné la majorité des parts, ce qui leur permet de garder le contrôle de la gestion. La transmission des parts se fait progressivement tous les 15 ans, en utilisant les abattements sur les droits de donation. Cette stratégie est idéale pour les familles souhaitant conserver un patrimoine immobilier patrimonial sur plusieurs générations.
Créez votre SCI avec Providians. Nous structurons votre société civile immobilière sur mesure avec vos conseillers.
Faites appel à Providians pour concrétiser votre projet. Notre équipe vous accompagne avec expertise et indépendance pour sécuriser votre avenir financier et celui de votre famille.
